Verkocht onder voorbehoud en toen

Nog steeds zien we bordjes op duiken in het straatbeeld met daarop de tekst verkocht onder voorbehoud. Makelaars verkondigen op websites voor aanbod van onroerend goed en in hun eigen etalage veelal verkocht onder voorbehoud. In het verleden, tot pak hem beet 2005, zag je deze aankondigen nergens. Wat is nu de zin en vooral onzin van deze verkoopuiting en in wiens belang is deze?

Makelaars zijn uiteraard druk met de verkoop van een huis waarvan ze de verkoopopdracht hebben. Daarnaast dient de makelaar het bedrijf waaraan hij of zij verbonden is te promoten. Bij succesvolle verkoop twee keer (verkocht onder voorbehoud en verkocht) uitingen kunnen gebruiken op 2 verschillende momenten geeft naar schatting dubbel zoveel aandacht op de enkele prestatie van de makelaar in kwestie. Het moge duidelijk zijn “verkocht onder voorbehoud dient een makelaars belang”.

Welk voorbehoud en welke consequentie:

In bijna alle koopovereenkomsten worden ontbindende voorwaarde(n) opgenomen. Veelal is dit het voorbehoud voor een passende financiering van de koper, maar ook dikwijls een voorbehoud voor het laten uitvoeren van een bouwtechnische keuring of een milieukundig onderzoek. Indien een onderzoek of een financiering voor de koper ongunstig uitpakt kan dat een aanleiding zijn voor een nieuwe onderhandeling of zelfs de ontbinding van de koopovereenkomst.

De gevaren:

Indien koper besluit gebruik te maken van zijn ontbindende voorwaarde en de woning heeft door toedoen van de makelaar het stempel verkocht onder voorbehoud gekregen dan heeft u als verkoper een groot probleem. Men wist immers dat het huis verkocht was en later bleek dat dit niet zo was. In de volksmond mankeert er dan al snel iets aan de woning, hetgeen een ongunstig effect heeft op het wederom te koop zetten en de prijsvorming. Het wordt nog erger indien de koopovereenkomsten niet eens getekend zijn of indien er überhaupt nog geen akkoord over een concept koopovereenkomst tot stand gekomen is. Het bord verkocht onder voorbehoud is geplaatst en de koper (die nog geen koper is) begint een tweede onderhandelingsronde met u over de inhoud van het koopcontract. De (bijna koper) weet zich dan geruggensteund door de mogelijk voortijdige melding van “verkocht onder voorbehoud”. De positie van de koper is versterkt waardoor de koper opeens meer eisen kan.

Kortom: Als verkoper hebt u niets aan een huis dat niet verkocht is half verkocht is of nog niet helemaal verkocht is. Ons advies is gelijk aan nuchtere Twentse opvatting Het huis is verkocht of niet verkocht!